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房地产市场新一轮规模庞大洗牌时代已来临万芳

发布时间:2020-02-14 12:21:41 阅读: 来源:不锈钢板厂家

房地产市场:新一轮规模庞大洗牌时代已来临,

随着产业集中度的持续提升,大量的中小房地产企业被挤出市场,各类分化局面充斥着不再平衡的地产行业。不绝于耳的收购新闻、越来越灵活的合作开发、令人意外的急流勇退,以及各种愈演愈烈的破产传言 这些迥然不同的境遇都标志着市场中一轮规模庞大的洗牌时代已经来临。

小型房企的生存压力令人担忧,而大型房企的话语权将在 强者恒强 的催化作用下越来越大。不难预见, 大鱼吃小鱼 甚至 大鱼吃大鱼 的局面即将形成。企业与企业之间的分化正在进行。

并购背后,是一方的战略放弃和另一方的品牌落地

2008年,世界金融危机爆发,并购开始成为中国房地产行业整合的主要途径之一,且趋势逐年加速。从现有的房企并购模式来看,大致可以分为收购房企股权和收购房地产项目两个途径。但无论何种方式,房企并购既是一种主动选择也是一种战略放弃,它意味着各自的资源和市场份额在行业中得到了重新组合。

在宏观调控趋于频繁、市场环境严峻的多重压力下,也不乏以直接收购整个项目甚至整个公司作为房地产企业突破融资困境、占领市场份额的一条快速通道。

竞争激烈程度比肩一线城市的杭州,如今也不例外,收购案例层出不穷。

近日,有知情人士称浙江升华地产有限公司将出售80%的股份给中国交通建设集团,合作成立项目公司中交置业杭州有限公司,保留升华地产现有团队,两者今后共同发展。该知情人士透露,升华地产方面把这次股权出售作为公司的转型方向,并认为,这是当前形势下最好的转型方式。

虽然该消息还未得到双方公司的最终认可,但今年以来,杭城出现的收购、并购案已经不少。

作为未来科技城最大商业配套项目之一的西溪海港城,在沉寂三个月之后传出股权变更消息,目前该消息已经得到证实:北大资源集团收购西溪海港城绝大部分股权,且正式操盘海港城今后的开发及运营。

来者何人?根据资料显示,北大资源集团隶属北京知名国企方正集团旗下,且依托北京大学,集团涉猎房地产、物业、健康、教育文化、贸易等不同领域,资金实力相当雄厚,拥有18个项目公司。因为此前早有入杭计划,所以借收购现有项目的途径顺利落地杭州,风险系数远远小于独立拿地开发。

北大资源集团不仅收购了西溪海港城,还收购了与海港城同出一门的杭州另一个商业项目 浙商财富中心。今后不仅会针对两个项目作出一定调整,还会植入北大方正相关金融企业及科技企业,同时在教育、医疗方面注入优势资源,提升该项目入住企业的品质和产业的升级。

就在北大资源集团以 曲线入杭 的方式引发杭州地产界一场不小的震动之前,杭州一家老牌房企的并购传闻更是让业界大为震惊。

十月底,有消息称中城建并购了郡原地产。7月16日,郡原董事长许广跃在微信朋友圈上转了一篇题为《王石的一周:良渚在心头》的文章。作为当年南都房产总裁,许广跃在这篇文章中 读出了记忆及憧憬 。王石在东京无印良品总部演讲时说,当初放弃个人在万科的股权,是因为他认为没有必要通过股份控制来管理公司,而是凭借他的能力与自信心。时代已经不同了,民营企业已经不必总是执着于对规模的诱惑、执着于对股权控制欲的传统思维。如今,许广跃控制郡原的方式,大概也是如此。

代建成为开发商热衷的合作模式

轰轰烈烈的绿城融创收购案还没尘埃落定,但绿城运作多年的商品房代建模式却受到业界的普遍关注。其实作为杭州另一龙头房企,滨江集团也早把目光投向了这个领域。

从2011年开始,滨江集团计划把业务盘子定义为 三条腿走路 ,董事长戚金兴表示,即三分之一合作、三分之一代建、三分之一自有。由此,滨江把代建业务作为公司新拓展的重要业务领域,且在选择代建项目上确立了三个要求:一定要是熟悉的项目、熟悉的区域、熟悉且有实力的合作伙伴。

回过头去看,四年前的规划足见戚金兴的远见,滨江这家不拼规模,而是拼毅力和持久性的企业,并没有在几年严厉调控中沉沦,反而走得更加坚实和稳健。

位于西湖区申花路的紫金府,是滨江代建的第一个商品房项目。2012年10月由祐康置地和滨江集团正式签订协议,将该地块交由滨江集团代建。目前为止,该项目90和120平方米户型已经全部售罄,仅剩低楼层130和150平方米房源。

上周末,滨江集团代建的又一个项目正式开盘,钱江新城豪宅产品钱塘印象首开,而且大卖。该项目主力户型面积在170-416平方米之间,精装修标准达到7000元/平方米,均价为40600元/平方米。首推当天推出117套房源,当日实际成交量达到106套,成交额超过九个亿。

该项目是2009年7月义乌小商品城以20650元/平方米的楼面价摘得的地块,一时风光无限。但不料拿地之后,楼市形势突变,项目就此沉寂了整整5年。今年10月16日晚,浙江中国小商品城集团股份有限公司和杭州滨江房产集团股份有限公司双双发出公告,后者接受前者委托,全权负责项目的整体开发管理。

在这场不知道何时能结束的市场波动期,对于杭州本土房企而言,不进则退,转型代建也是可行的发展之道,且代建业务需要有强大的专业能力、团队和品牌支撑,还需要有较强的地方政府资源。根据滨江方面介绍,在非房地产专业的企业找到滨江希望让他们做代建的时候,滨江就可以利用专业的销售优势、品牌优势和管理优势承接代建业务,这相当于无股操盘。且代建利润相当可观,滨江举例,如果项目销售100亿元,他们作为代建方可以拿到7%。据透露,他们的目标是到了2017年,实现代建项目销售额百亿元。

本土联合大鳄,合作开发各取所需

已经有32年发展历史的大家房产是很多本土房企的一个缩影,呈现出越来越低调的姿态,尤其是在近几年的土地市场上。在限购令困住杭州楼市的大约四年时间内,大家房产每年拿一宗地块,如今以一半合作开发的形式运营。

2011年11月,大家房产以149271万元竞得钱江新城56号地块,楼面价11052元/平方米,后联手万科共同开发,定名万科大家 钱塘府。2012年12月,大家房产拍得钱江新城56号地块,楼面价近19000元/平方米,后联手融创共同开发,定名望江府。如今,钱塘府和望江府在市场上都取得不错的销售业绩。

其实本土房企和外来大鳄搭档合作的模式并不新鲜,杭州早在十年之前就开始有此类先例。

2006年,本地房企坤和集团携手万科合作开发了西溪蝶园,首开热销之后,万科作为合作方在杭州市场的认可度明显提升。其实当时万科一直在寻找与本地房企的合作机会,希望借此进一步扩大在杭州乃至在整个浙江省内的份额。

通过这种合作模式实则能很好地让合作双方在资金和销售渠道等领域进行互补。但原本杭州市场自成一体,绝大多数本地开发商不愿在地块开发过程中 大权旁落 由他人掌控,所以和外来企业合作的模式并不多见。随着近几年地产行业洗牌加剧,本土房企为保企业得以生存,或是出钱,或是出地,或是和大型房企共有持股合作,模式也变得越来越灵活。而且,这其实早就是多数全国性房企在进入一个新城市后选择的普遍做法。所以这也是融创刚刚入杭就采取全部和本地房企合作开发的模式来实现迂回落地的用意。

事实上,就拿万科目前超千亿的销售规模来说,其中超过六成项目为合作开发项目。

小型房企面临资金困局,大型房企热衷海外发债

房地产开发商融资环境持续恶化,地产商的运营环境仍然很艰难。3月,浙江小开发商兴润置业负债35亿元,因为无力偿还宣告破产;5月,百强房企光耀地产因资金链断裂也一度濒临破产;杭州本土房企华门地产也深陷资金困局。随着房地产销售环境起伏不定,一些小开发商随时面临金融违约从而资金断裂的悬崖。据悉,国内的大多数银行都在非常审慎地选择贷款对象,那些实力较弱的开发商时刻面临流动性压力。

一方面,中小房企开始陷入倒闭风波,而另一方面,大开发商积极扩大市场份额,且融资方式呈多元化。

今年上半年,方兴地产宣布拟发行5亿美元海外债券,于2021年到期,年息6.75%,所得用作运营资金、尚未偿还债项再融资等。这是几继龙湖、碧桂园等房企之后,又一家房企利用海外发债融资。

从2013年开始,恒大地产、世茂房地产、碧桂园、恒盛地产、融创中国等内地房地产企业就相继发布了其在H股发债融资的动作或计划,仅仅在今年1月份,就有6家房地产商相继宣布了其融资计划。

尽管对中国房地产市场面临的压力不绝于耳,但是中国房地产企业海外发债的热情却一路高歌猛进。

据了解,只有那些抗跌能力强的楼盘以及管治较好的企业才能顺利获得融资,且因诸多负面因素的影响,投资者对中小型企业的注资非常谨慎,而且对发债企业越来越挑剔,绝大多数在海外发债的内地房企都是信用评级在BB(BB级为目前仍处于正常运营之中,短期内尚能够正常履行偿债义务)及以上的公司,且必须具有一定品牌知名度的企业才能在债市上顺利募到资金。

(编辑:英灿)

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